房屋证以后期证为准，新证有效。
因为在1986年之前备案的房屋，按照国家规定需要更新为后期证，而后期证是经过规定程序批准后颁布的有效证明。
旧证因为已经失效，所以只有新证是有效的。
此外，如果是购房者需要进行登记备案，也需要提供后期证作为有效证明。
房屋认定书的名称上使用夫妻共同名字并不意味着它就是夫妻共同财产。房屋所有权的归属通常需要根据具体的法律规定和证据来确定。
一般来说，夫妻共同名字出现在房屋认定书上，可能是因为房屋是夫妻在婚姻关系期间一起购买的，或者因为夫妻共同支付了房屋的购买款项、贷款等。
然而，在确定房屋的归属和权益分配时，需要综合考虑多个因素，包括婚姻登记、产权证明、贷款合同、居住证明、支付凭证等相关证据。根据国家或地区的法律规定，可以咨询专业的律师或房产相关部门，以获得针对具体情况的法律建议和指导。
因此，仅仅以夫妻共同名字出现在房屋认定书上，并不能保证它就是夫妻共同财产，具体的归属和权益分配需要根据法律规定和相关证据来确定。
房屋评估通常采用市场比较法和收益法两种方法进行。
市场比较法是根据同类房产的市场价格进行比较得出房产价值，收益法是根据房屋收入额和预期的未来现金流得出房产价值。
这两种方法结合使用可以更全面准确地对房产进行评估。
除此之外，还可以考虑房屋的建筑结构、年限、装修等因素进行评估。
建筑结构越好、年限越长、装修越豪华的房屋，其价值也会越高。
需要注意的是，以上评估方法只是提供了一些思路和技巧，实际的房屋评估还需综合考虑各种因素，并且需要得到专业机构或人员的专业评估和认证。