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抵押房产过户一般是抵押人和业主协商到银行，出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。
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待银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带相关证明材料到当地政府房产管理部门办理产权变更登记手续。
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若银行不同意变更，则双方只能就达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。或者找担保公司担保把余款付清，然后取出房产证。
回答如下：可能存在以下原因：
1. 产权证书未办理：产权证书是不动产权证明的最高法律文件，只有领取了产权证书才能说明房屋的所有权归属。如果产权证书未办理，就无法办理房产证。
2. 抵押、查封等限制：如果房屋存在抵押、查封等限制，就需要先解除这些限制才能办理房产证。
3. 不动产登记信息不完整：不动产登记信息不完整或者不符合实际情况，也会导致无法办理房产证。
4. 不动产登记信息与实际不符：如果不动产登记信息与实际情况不符，比如房屋面积、权利人等信息存在偏差，也会导致无法办理房产证。
房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)，根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值(净值)。其计算公式如下：
1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值
2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)
3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)
4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限
5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100% 尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)中介估价采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。