二手商品房未满两年，个人所得税按照所得额的20%缴纳，与备案价格没有直接关系。备案价格一般是指房屋交易过程中的过户价格，而个人所得税的缴纳则是按照房屋转让收益的20%计算。
如果二手房交易的过户价格高于备案价格，那么个人所得税则是按照高于备案价格的部分计算。换句话说，备案价格只是给房屋交易流程提供一个参考价，但是不会直接影响到个人所得税的计算。需要注意的是，如果卖方在售房款项到账后没有及时向税务部门缴纳个人所得税，那么将会面临罚款甚至罚款加拘留的处罚。
二手商品房未满两年的个人税是由房屋的交易价格和房屋的面积等因素共同决定的。与备案价格有一定的关系，但并不是决定性因素。首先，房屋的交易价格会影响个人税的计算，交易价格越高个人税也就越高。
其次，房屋的面积也是个人税计算的重要因素之一，面积越大个人税也就越高。在税率方面，未满两年的二手房屋根据税收政策的不同可以按照1%-3%的比例计税。
因此，个人税的计算不仅与备案价格有关系，还与其他因素如面积和税收政策等有关。
房产过户是将房产的所有权和权益从当前所有人转移到买方或从卖方转移至买方的过程。房产过户费用包括契税、公证费、评估费和过户手续费等。其中，契税是最大的费用项，通常由买卖双方按合同约定分摊。公证费因公证处不同，收费标准也会有所区别。评估费是为了确定房屋价格和估值而进行的费用。最后，过户手续费是银行或代理公司代办人员收取的服务费用。这些费用因地区和具体房屋交易而异，因此在购买二手商铺房前最好咨询当地的房产代理或律师。